CIRCOLARE N.2 DEL 26/01/2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti novità in materia di locazioni brevi, con particolare riferimento al tema della presunzione di imprenditorialità e alle conseguenze fiscali che ne derivano.

Con la presente circolare riepiloghiamo il nuovo quadro normativo.

Locazioni brevi: ambito di applicazione

Affinché si possa parlare di locazioni brevi, l’immobile concesso in locazione deve:

• essere ad uso abitativo, rientrante nelle categorie catastali da A/1 a A/11, con esclusione della A/10 (uffici e studi);
• avere una durata non superiore a 30 giorni, considerando la durata di ciascuna singola pattuizione contrattuale.

È possibile locare, unitamente all’immobile principale (o a parte di esso), anche una o più pertinenze (ad esempio: posto auto, box, cantina).

Contratti esclusi

Non rientrano nella nozione di locazione breve:

• i contratti di locazione transitoria registrati;
• i contratti di locazione abitativa o non abitativa di durata 4 + 4 o 6 + 6.

Presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi

La Legge di Bilancio 2026 ha modificato il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve oltre il quale l’attività viene considerata imprenditoriale, con conseguente:

• obbligo di apertura della partita IVA;
• fuoriuscita dal regime del reddito fondiario;
• impossibilità di applicare la cedolare secca.

Le nuove regole si applicano a partire dal 1° gennaio 2026.

Contribuenti sotto la soglia dei tre immobili

Per i contribuenti che destinano alla locazione breve non più di due unità immobiliari, l’attività continua a essere considerata non imprenditoriale, con le seguenti regole:

• è possibile optare per la cedolare secca, in alternativa alla tassazione ordinaria;
• in caso di cedolare secca:
  • aliquota del 21% applicabile a un solo immobile;
  • aliquota del 26% applicabile al secondo immobile;
• il locatore può individuare l’unità immobiliare cui applicare l’aliquota più favorevole in sede di dichiarazione dei redditi;
• gli intermediari immobiliari continuano ad applicare una ritenuta del 21% a titolo di acconto sull’intero ammontare dei canoni incassati o intermediati.

Superamento della soglia: attività imprenditoriale

Nel caso in cui vengano destinati alla locazione breve più di due immobili, l’intera attività assume natura imprenditoriale, con conseguente:

• apertura della partita IVA;
• iscrizione al Registro delle Imprese e alla Gestione INPS Commercianti;
• applicazione delle regole proprie del reddito d’impresa;
• esclusione del regime della cedolare secca.

Ambito oggettivo di rilevanza degli immobili

Un elemento che rischia di essere sottovalutato riguarda il perimetro degli immobili rilevanti ai fini del conteggio.

La norma non contiene alcun riferimento all’ubicazione degli immobili: pertanto, la soglia dei due immobili deve essere verificata considerando tutte le unità destinate a locazioni brevi riconducibili al medesimo contribuente, ovunque ubicate, anche all’estero.

Ai fini del conteggio:

• le pertinenze sono irrilevanti;
• ciascun pacchetto “appartamento + pertinenze (es. garage)” deve essere considerato come un’unica unità immobiliare.

Immobili cointestati e computo del limite

Un profilo di particolare rilevanza riguarda il computo degli immobili in caso di comproprietà.

Ai fini della verifica del limite dei due immobili, ogni comproprietario deve conteggiare l’intero immobile, indipendentemente dalla percentuale di possesso.

Esempio

Un soggetto che:

• possiede 1 immobile al 100% destinato a locazione breve;
• possiede 2 immobili al 50% con il fratello, anch’essi destinati a locazione breve,

supera il limite dei due immobili ed è pertanto obbligato ad aprire la partita IVA, nonostante la comproprietà.

Conclusioni

Alla luce delle modifiche normative, la presunzione di attività imprenditoriale scatta al superamento della soglia di due immobili destinati a locazioni brevi (in luogo della precedente soglia di quattro immobili), con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.

Si raccomanda pertanto di valutare attentamente la propria posizione, in particolare in presenza di patrimoni immobiliari ereditati o condivisi.

Lo Studio resta a disposizione per l’analisi dei singoli casi e per l’assistenza negli adempimenti conseguenti.